Dépôt de garantie location : recours en cas de litige

Dépôt de garantie location : quels sont vos recours en cas de litige ?

Selon la Loi du 6 juillet 1989, le propriétaire-bailleur est tenu de restituer le dépôt de garantie (communément appelé "caution") versé par le locataire à son arrivée dans le logement. Si au cours de la location le bailleur change, la restitution du dépôt de garantie lui incombera.

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le propriétaire dispose d'un délai d'un mois pour restituer le dépôt de garantie location, à condition que le bien ait été rendu en bon état. Si l'état des lieux de sortie n'est pas conforme à l'état des lieux d'entrée, le délai passe à deux mois.

Ce dépôt de garantie permet au propriétaire de se prémunir face à d'éventuelles dégradations du bien ou en cas de loyers ou de charges impayés depuis l'état des lieux d'entrée du locataire. En cas de dégradation(s), le bailleur peut être amené à déduire du dépôt de garantie le montant des réparations ou des sommes impayées sous certaines conditions.

Comment et quand agir ?

Délai pour agir : 5 ans

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Comment récupérer sa caution en entier lorsqu'il n'y a pas eu d'état des lieux de sortie ?

L'état des lieux de sortie est le descriptif de l'état du logement lors du départ du locataire. Il doit être établi par les parties elles-mêmes selon les règles en vigueur, ou par huissier en cas de litige entre elles et que l'une des parties se refuse de le signer. Ce document est essentiel pour attester ou non des dégradations que le logement a subi le temps de la location.

En conséquence, l'état des lieux de sortie a une influence sur la restitution totale ou partielle du dépôt de garantie. En l'absence de ce document, le locataire est dit réputé avoir restitué les lieux en bon état. Aucune déduction sur le dépôt de garantie location ne peut être faite par le propriétaire, même si des dégradations ont bien eu lieu. 

Le propriétaire veut retenir une partie du dépôt de garantie location pour rattrapage des charges. En a-t-il le droit ?

Dans un immeuble en copropriété, les charges locatives sont en principe régularisées une fois par an. Lorsque le locataire quitte le logement avant cette régularisation annuelle, le bailleur est en droit de retenir jusqu'à 20% du montant du dépôt de garantie si l'arrêté des comptes de charges de copropriété n'a pas encore eu lieu. 

En principe, le propriétaire doit prendre en considération le nombre de mois à venir avant la régularisation et estimer le montant potentiel des charges au regard des régularisations passées. Il peut donc retenir moins que 20% du montant du dépôt de garantie.

Après régularisation annuelle des charges, une restitution du solde éventuellement dû peut être exigée au bailleur. Le locataire le peut mettre en demeure afin de récupérer le trop-plein retenu sur le dépôt de garantie.

RÉGLER MON LITIGE

J'ai abîmé une latte du parquet et au moment de la restitution du dépôt de grantie, le propriétaire me demande en plus 2000€ pour refaire tout le parquet de la pièce. En a-t-il le droit ?

Pour retenir une partie ou la totalité du dépôt de garantie, l'état des lieux de sortie doit constater la dégradation du bien par locataire comparativement à l'état des lieux d'entrée. Le propriétaire doit justifier du montant des dégradations en produisant un devis ou une facture de l'artisan qui a réalisé les travaux ou bien des matériaux nécessaires à la remise en état.

Si la dégradation est importante et que le dépôt de garantie ne suffit pas à compenser la dépense occasionnée suite à la dégradation, le propriétaire peut mettre en demeure son locataire (ou son garant) de payer cette somme.

Le bailleur doit tenir compte d'un abattement total en raison de la vétusté de l'équipement. Il n'existe pas de grille légale. Généralement, les usages règlementent ce principe (sept ans généralement pour les moquettes par exemple), à moins qu'une grille ait été convenue à la signature du bail. 

Si la vétusté du parquet commande ici les réparations ("état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement", Décret n°2016-383 du 30 mars 2016), le bailleur n'est pas en droit de retenir des sommes sur le dépôt de garantie location ni de mettre en demeure le locataire de payer les réparations.

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